Unter einem offenen Immobilienfonds versteht man ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, das vorwiegend und ausschließlich aus Immobilien besteht.
Es gibt hier mehrere wirtschaftliche und rechtlich verschiedene Konstruktionen, die jeweils als Immobilie bezeichnet werden dürfen. Beim offenen Immobilienfond haben Kapitalanleger die Möglichkeit, sich mit sehr kleinen Beträgen an den jeweiligen Immobilien zu beteiligen. Es handelt sich in der Regel immer um einen offenen Immobilienfonds mit einem Grundstückssondervermögen mit mindestens bis zu fünfzehn Grundstücken. Dieses Paket wird in den meisten Fällen von einer Kapitalgesellschaft betreut. Hier verwahrt dann eine Depotbank die dem Fonds zugehörigen liquiden Mittel und gibt die jeweiligen Fondsanteile aus. Hauptsächlich kaufen offene Immobilienfonds Gewerbeimmobilien, in den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Bürohäuser und Immobilien aus dem Einzelhandel. Die offenen Immobilienfonds versuchen dann, durch die jeweiligen Mietverträge und die Wertsteigerungen der Objekte die jeweiligen Erträge zu erwirtschaften. Das letztendlich Ziel der offenen Immobilienfonds ist es, hier auch Immobilien auf für Kleinanleger börsentäglich möglich zu machen. Weil aber die Fondsanteile täglich zum kauf oder verkauf zur Verfügung stehen, investieren hier die Fondsmanager bevorzugt und fast ausschließlich das Geld der jeweiligen Anleger nicht nur in Gebäude und Immobilien, sondern auch in Zinspapiere und ähnliche Anlagen, die hier sodann schnell zur Verfügung stehen. Die etwaige Liquiditätsreserve des gehandelten Fonds muss aber mindesten bis zu fünft Prozent des Fondsvermögens betragen, aber darf im Höchstfall nur auf 49 Prozent steigen. Macht die Liquiditätsreserve aber einmal weniger als fünf Prozent des Fondsvermögens aus, so ist hier die Kapitalgesellschaft dazu verpflichtet, den Fonds vorübergehend und zeitweilig zu schließen. Tritt aber nun der Fall ein, das mehrere Fondsanteile zurückgegeben werden, als hier letztendlich flüssige Mittel vorhanden sind, so darf der Fond hier entweder Fremdkapital aufnahmen, was ihm aber an der Rendite belasten wird, oder es müssen hier sogar Immobilien verkauft werden. Zu einem massiven Problem kann es mitunter aber kommen, wenn die Mittelflüsse sehr hoch angesetzt sind und aus diesem Grunde schnell viele Objekte verkauft werden müssen, den der hohe Verkaufsdruck mindert den Preis der dann am Markt erzielt werden kann. Der Preis hierfür wird von einem Gutachter festgelegt, sinkt der erzielbare Preis unter den festgelegten Preis, so ist hier ein Verkauf letztendlich nicht mehr möglich. In solch einem Fall können in der Regel nur noch die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was wiederum eine sehr starke Belastung für die Rendite bedeutet. Eine Kapitalanlage in offene Immobilienfonds kann mitunter je nach der Struktur des jeweiligen Fonds gute steuerliche Vorteile mit sich bringen.